뉴저지 부동산 집 감정 알아보기

 

감정은 뭘까요? 

안녕하세요, 부동산 중개인 제이입니다. 오늘은 주택 감정에 대해 알아보려고 합니다.
감정이란 무엇일까요? 주택 감정은 감정사의 개인적인 의견이며, 절대적인 가치가 아닙니다.
이 말의 의미는 많은 분들이 감정사가 주택 매매 가격을 결정한다고 생각하는데,
실제로 주택의 매매 가격은 판매자와 구매자가 정하는 것이지 감정사가 정하는 것이 아닙니다. 또한 저희
고객 중 한 주택에 서로 다른 3명의 감정사가 감정을 수행했는데, 감정 가격이 모두 다르게 책정되었습니다.
왜냐하면 감정가는 감정사의 의견이기 때문이죠.

자, 그럼 감정의 종류는 어떤 것들이 있을까요?

감정의 종류는

Sales Comparison Approach,
Cost Approach,
Income Approach 있습니다. 



투자 목적이 아닌 주택 구매 시 Sales Comparison approach 로 집 감정사가 진행하며, 
일반적으로 알려진 시장비교분석(CMA)은 저같은 부동산 업자가 수행합니다. 
감정 방법에 대한 설명은 여기까지 하겠습니다.



그렇다면 감정은 왜 하는 것일까요? 은행이 대출을 해주기 위해 부동산 가치를 평가하는 기준이 필요하기 때문입니다.

은행은 부동산 가치를 평가하여 적절한 금액의 대출을 하면서, 대출 채무 불이행이나 파산의 위험을 최소화하기 위해 감정을 실시합니다. 참고로, 현금으로 집을 구매할 경우 감정을 받아도 되고, 안 받아도 됩니다.

혹시 여러분 감정 조건 포기(Appraisal Contingency Waive)라는 말 들어보셨나요? 요즘 추세로 동부 지역에서 집 구매가 어렵기 때문에, 보통 asking price 보다  높은 offer를하고, 요구가격에서 올라간 금액만큼 감정 wiave 하는 경우가 많아요.



예를 들어, asking price 이 45만 달러인데, offer을 50만 달러에 했을 때, 5
만 달러에 대해 감정 wiave을 경우가 대부분입니다. 이것은 어떤 의미일까요?
은행에서는 융자를 줄 때는 Purchasing price 가 아닌 감정가(appraisal value)를 봅니다.
만약 내가 집을 50만 불에 계약했을 때 20% 다운을 하면 이런 계산법이 나오죠.



예) Purchasing price = $500k
20% Down payment = 100k
80% Mortgage = 400k



문제는 지금 집 가격 과열로 인해 House price 가 inflated 되었다는 점인데요.
감정가 만약 예로 450k 잡히면 은행에서는 설사 Purchasing price가 500k여도 은행이 융자를 줄 때는 이 집의 밸류를 450k로 생각합니다 그 말뜻은 즉



Purchasing price = $500k
20% Down payment = 100k
80% Mortgage = 400k
Appraised value = 450k



Mortgage = 400k는 즉 감정가가 500K 나오면 (10만 불 다운시 20/80) 나오지만 450K 감정가로 잡혔기 때문에
(400k는 450k의 88.88% home equity 11.12% & 융자 88.88%) PMI(Private Mortgage insurance) 가 발생합니다.
위 경우에 PMI 없이 구매를 하려면 450k의 20% 융자 금액이 36만이어야 LTV를 80% 맞추실 수 있는 거예요.


Purchasing price 500k였을 때 감정가 450k 나오면 다운을 기존에 10만 불이 아닌 14만 불을 하셔야 PMI가 발생하지 않는 경우가 되겠습니다. 👍👍👍