요즘 사람들이 연준의 금리 인상과 실리콘밸리 은행 파산으로 부동산 투자 심리가 많이 위축
되고 있죠. 부동산 심리가 위축되어도 저희는 투자를 진행을 했는데요. 여러분은 혹시 Portfolio loan 이라고 들어 보셨나요? 아마 대부분의 사람들이 모르실 거예요.
본론부터 말씀드리자면 Portfolio loan으로 저희는 42만 불에 나온 리스팅을 37만에 30프로 다운 하고 이자는 8.5%에 투자 매물을 샀습니다.
이자만 들으셨을 때 8.5% 하면 엄청 비싸다고 생각하시겠죠? 이자가 현재 높은 건 사실이지만 저희가 이 집을 구매한 이유는 집값도 싸게 딜했고 한 달에 들어올 렌트 수익이 좋고 지금 이자가 높지만 높은 이자는 결국에 다시 떨어지게 되어있습니다.
지금도 PITI (Principal, Interest, Taxes, and Insurance) 내고도 렌트 수익이 남는데 만약 이자가 전처럼 4프로까지만 떨어져도 결과적으로 렌트 수익이 더 많이 남겠죠.
그래서 이 집을 바로 구매하게 됐습니다.
자 다시 Portforlio loan 은 보통 Private 은행이 자신들의 은행 자체에서 포트폴리오처럼 갖고 있는 융자입니다. 이게 무슨 말이냐면 대부분의 traditional 융자는 융자 진행 후에 계속 융자를 갖고 있지 않고 은행에서 이득을 보고 secondary market에 판매합니다.
심지어 저희 손님 중에는 클로징 당일 은행에서 이미 그분의 모기지를 다른 mortgage 회사에 판매했더라고요. 물론 고객에게 피해 가는 건 전혀 없어요. 똑같은 룰에서 모기지 회사만 변경이 되는 거라고 생각하시면 됩니다.
Portforlio loan 은 이렇게 secondary market 은행의 mortgage를 판매하지 않고 은행이 자체 내에서 은행의 Portforlio로 융자를 keep 하게 됩니다. 그래서 Fannie Mae 나 Freddie Mac에 제재를 받지 않기 때문에 기존의 traditional 융자보다 큰 제제 없이 은행에서 보다 쉽게 융자를 승인해 줄 수 있는 건대요.
자 그럼 우리가 어떤 사례에서 이 융자를 사용하면 될까요?
Income 에 비해 부채가 많아서 기존의 융자를 못 받을 때...
첫 번째 Income도 많고 크레딧도 좋은데 부채가 있어서 융자 승인이 안 나시는 분들 분명히 계실 거예요
그때 Portforlio loan 이용하시면 됩니다.
다른 옵션도 있긴 한데 Hard Money 또는 Bridge loan 도 있는데 저는 개인적으로 Portforlio loan이 가장 이자율이 좋아서 이 융자를 선택하게 되었습니다.
두 번째로는 Safty hardzard issue 안전 위험성 있는 집 Portforlio loan의 아까도 설명 드렸든 이 장점은 융자를 받는 데 있어서 flexible 하다는 말씀드렸는데요.
이 집을 보시면 여러분들도 아시다 싶이 당장 사람이 들어가서 살수 없는 컨디션의 집 이죠..
기존의 convential loan은 융자가 승인이 거의 불가능 하다라고 보시면 됩니다.
세 번째 혼자가 아닌 파트너 싶으로 융자가 필요한 경우인데요
저희는 3명이서 투자를 했기 때문에 요번에 LLC를 설립해서 융자를 받았습니다.
LLC로 기존의 인컴이 없는 회사가 융자 받기는 거의 불가능합니다. 하지만 Portforlio loan 은 이게 가능하죠.
단점!
장점이 있으면 단점도 있기 마련이죠. 은행에서는 기존의 까닭으로 운 절차로 융자를 진행하지 않았기 때문에 일단 융자가 Rate 이 비쌉니다.
비싼 이자
제가 아까도 설명 드렸듯이 8.5% 융자 승인을 받았는데요
당연히 이자가 높지만 제융자를 생각했기 때문에 저희는 괜찮습니다. 어찌 됐던 이자는 굉장히
비싼 편입니다.
비싼 융자 수수료
또 한 가지 단점은 융자 수수료가 높다는 점입니다.
저희는 거의 $16,000 정도 클로징 코스트가 나갔습니다. 보통 융자로 진행했으면 한 4000불 정도는 더 Save 하지 않았을까 합니다. 이러한 점이 단점이겠습니다.
Pre-payment penalties.
요즘은 거의 사라졌는데 아직도 어떤 은행에서는 Pre-payment penalties 즉 융자를 빨리 갚아
버리면 발생하는 비용입니다. 이러건 사전에 융자하시는 분과 확인 꼭 하신 후에 융자를
진행하세요.
저는 그래도 porforlio loan에 엄청 만족하고 있습니다.
아마 기존의 방법으로 융자를 진했으면 클로징을 못했을 꺼에요.
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