뉴저지 부동산 투자 렌트 수익 공개!

https://youtu.be/H82r5_yQNxM

저희는 헌집을 사서 렌트를 주려고 이 집을 구매하게 되었습니다. 헌집에 투자를 잘만 하면 더 큰 수익을 낼 수 있겠죠. 그리고 지역은 렌트 수익만 봤을 땐 모두가 선호하는 동내 보단 약간 외각 진 곳에 렌트 수익이 많이 나올만한 곳을 찾아서 투자했습니다.

모두가 원하는 타운은 한 달에 Cash flow를 만들기보단 집을 사놓고 시간이 지난 후에 짒 값이 오르는 방법으로 수익을 내죠. 이 방법이 꼭 나쁘다는 얘기는 아닌데요..  다만 저희 투자 방법은 렌트 수익에 Focus 한 투자 방법입니다.

1. BUY

저희는 43만에 나온 집을 37만에 구매했고 공사비용은 대략 8만 예상했는데 역시나 예상한 것보다 만 불 정도 더 나왔습니다.

이건 제가 장담하는데 무슨 월리인지는 모르겠지만 항상 공사비용은 예상한 것보다 더 많이 나옵니다. 집을 구매한 기준은 일단 인터넷에 많이 알려져 있는 1% rule 적용을 했고요. 1% rule 이 모냐면 집 구매 플러스 수리 비용까지 해서 렌트 수익이 1%만 나오면 되는데요.

예로 $50만 불에 집을 샀을 때 렌트 수익이 1%인 $5,000불만 나오면 되는 것입니다. 요즘 마켓에 1% 적용해도 렌트 수익이 이렇게 나오는 곳은 찾기가 쉽지는 않습니다.

어쨌든 저희가 이 집에 예상한 총 금액은 45만 불인데 이 집이 two family house에 총 5배드이고 그래서 렌트 수익은 $4,500으로 잡았습니다. $45만에 구매해서 렌트 수익이 $4,500이 나오면 괜찮은 투자라고 생각됩니다.

 

2.Rehab

초보 투자자들이 많이 실수하는 게 렌트 공사 budget인데요. 일단 렌트 줄잡은 본인이 사는 집이 아니기 때문에 최대한 살릴 수 있는 부분은 살려야 된다고 생각합니다.

돈 Save 하기 위해 Reglazing 했습니다.. 이게 모냐면 쉽게 그냥 화장실 타일 위에 스프레이 뿌린다고 생각하시면 됩니다. 여기 화장실 공사는 돈을 거의 안 썼습니다. 화장실 상태가 어떤 거 같나요? 여러분 생각을 답글로 남겨주세요.

 

3. Rent 

자 렌트 수익은 2배드는 $2,000 예상하고 3배드는 가라지까지 포함해서 $2,500을 예상하고 있습니다. 한 달에 렌트 수익은 $4,500불 나가는 모기지 비용은 약 3,000불 월평균 약 $1,500불 남는 건데요. 물론 자질구레한 엑스 펜스까지 계산하면 1,500보단 덜 남겠지만 대략적으로 $1,500 남는다고 가정하겠습니다. 저희는 Cash out 이 목적이기 때문에 제가 Cash out 했을 때 시나리오를 만들어봤습니다.

 

보통 은행에서는 최대 ARV는 after repair value라고 하는데요 공사 후 집 가격이라고 생각하시면 됩니다. 보통 감정가의 ARV는 70% 또는 80% 정도 cash out 을 해주는데요 저희는 75%로 잡았습니다. 여기 차트는 모기지 이자 8%로 계산했을 때이고요. 감정가 56만으로 잡히면 저희는 161,000 캐시 아웃하고 집에 묶이는 돈은 $58,000이고 집의 Equilty는 $140,000 불 (한 달에 모기지를 pay한 렌트 수익은 $250불 되는 것입니다. )

그 밑에 차는 똑같은 상황에서 이자만 7% 일 때이고요

그 밑은 이자가 6% 마지막은 이자가 5%일 때입니다. 한 달에 이자만 8%에서 5% 바뀌었는데 한 달에 $250불 들어올 돈이 $1,078불이 되는 것입니다. 이자가 3%만 줄었는데 웬만한 자동차 리스 값이 나오네요. 모기지 원금까지 더하면 더 큰 수익이 있겠지만 모기지 원금은 오랫동안 돈이 묶여있어서 포함 않겠습니다.

이렇게 미리 계산을 해보면 대략적으로 ROI 가 나오는데요 결국 부동산 투자는 넘버 싸움이라고 생각됩니다.

4. refinance

 

 

이렇게 Cash out 을 하게 되면 투자 원금이 소액 집에 남거나 아님 전액을 빼서 집을 소유할 수 있게 되는 것입니다. 그 후에 나온 cash로 다시 집을 살 수 있겠죠? 여기까지 말씀드린 게 Brrrr이라는 내용입니다. 여기서 Brrrr은 buy,rehab,rent,refiance,repeat의 약자입니다. 미국 부동산 투자자들은 이런 식으로 leaverge를 이용해서 부동산 자산을 늘려가고 있습니다.

뉴저지에서 좋은 지역을 찾고 계신가요? 지역 전문가와 상의하세요! 하단 링크로 문의 주시면 최선을 다해 알려드리겠습니다.

Jae Kim과 미팅 링크